La locazione immobiliare e l'imposta sul valore aggiunto

Le novità in materia di IVA e locazione immobiliare si riferiscono in particolare all'esercizio dell'opzione per l'applicazione dell'IVA in caso di locazione o affitto. Ne conseguono una maggiore attenzione nella predisposizione dei contratti di locazione e maggiori rischi per il locatore nel caso in cui il locatario dia delle informazioni imprecise.

Sin dal primo settembre 2012 in caso di locazione di terreni si può optare per l'imponibilità ai fini IVA, questo avverrà normalmente se il locatario utilizzerà l'immobile per l'attività propria che genera fatturati che non escludono la detrazione d'imposta ai fini IVA. Il non esercizio dell'opzione dell'applicazione dell'IVA in caso di locazione dell'immobile non preclude al locatore il diritto alla detrazione dell'imposta, né per i costi di realizzazione dell'immobile, né per le spese correnti.

Questa novità riguarda i fabbricati che vengono affittati a medici, agenti di assicurazione, assicurazioni, banche, enti di pubblico servizio, ma anche a imprenditori minimi. Non riguarda invece affitti ad uso abitativo, i quali sono sempre soggetti all'aliquota d'imposta del 10%, non ne consegue che non vi sia nessuna limitazione della detrazione dell'imposta per il locatore.

La nuova normativa vale per tutti quei contratti di locazione che iniziano dopo il 31 agosto 2012. Un cambiamento dopo tale data di riferimento sia da parte del locatore che da parte del locatario equivale ad un nuovo contratto di locazione e quindi è soggetto alla nuova normativa. Per edifici costruiti dal locatore stesso la nuova normativa vale solo se la costruzione è iniziata dopo il 31 agosto 2012. Come inizio della costruzione s'intende la data in cui la costruzione è effettivamente stata iniziata.

Secondo la nuova normativa, l'imponibilità della locazione è ammessa solo nel caso in cui il locatario utilizzi il terreno quasi esclusivamente per attività d'impresa i cui fatturati siano imponibili ("nicht unecht steuerbefreit"), che quindi non abbiano per conseguenza l'esclusione dal diritto alla detrazione dell'imposta sugli acquisti. Per l'amministrazione finanziaria il "quasi esclusivamente" va interpretato con una percentuale pari ad almeno il 95% delle fatturato, tale percentuale da diritto al locatario ad una detrazione integrale dell'IVA sugli acquisti. Nel giro di cinque anni è tollerato che questa percentuale possa essere inferiore, ovvero fino al 92,5%. A tal fine viene considerato il periodo d'imposta, quindi una percentuale inferiore in un periodo relativo ad una liquidazione (trimestre o mese) è irrilevante. Vendite da altre transazioni (per es. interessi, vendite di beni immobili) non vengono considerati a tal fine.

Secondo la nuova normativa il locatore deve attestare i presupposti per l'applicazione dell'IVA sulla locazione. Per l'attestazione in esame non è prevista alcuna particolare forma. Sono sufficienti un attestato del locatore oppure specificazioni fissate nel contratto d'affitto; durante una verifica fiscale sarà necessario presentare tale documentazione.
In ogni caso il rischio di un'informazione imprecisa o mancante ricade sul locatore. Nel caso di una nuova locazione il locatore deve richiedere dal locatario una conferma scritta (eventualmente come parte integrante del contratto di locazione) ed assicurare di essere informato tempestivamente su ogni cambiamento nell'attività del locatario. Se viene stipulato un nuovo contratto di locazione, si raccomanda di inserire delle clausole in tal senso; per contratti esistenti – conclusi dopo il 31 agosto 2012 – si possono a posteriori concordare delle integrazioni.

Se cambia l'attività del locatario, il locatore deve eventualmente restituire l'imposta precedente già detratta. Un aumento del canone di affitto in tale caso dovrebbe venir concordato già nel contratto di locazione, per evitare che si creino dei danni per il locatore. Per il caso che il locatario dia delle informazioni errate, si dovrebbe prevedere un diritto di rivalsa. Queste disposizioni del contratto devono però essere in concordanza con il diritto di locazione e il diritto risarcimento del danno.
Se vengono affittati degli edifici che non sono adibiti ad uso abitativo, tutti i locatori devono continuamente stare attenti a cambiamenti dell'attività dei locatari esistenti. Se vengono stipulati nuovi contratti d'affitto, devono dapprima essere a conoscenza dell'attività d’impresa del locatario.

Per domande sugli effetti di questa nuova normativa sulla locazione siamo a Vostra disposizione.


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compilato il 2.9.2013
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