La tassazione di immobili nell'ambito d'impresa

L'aliquota fiscale del 25% (ritenuta sulle plusvalenze immobiliari)
L'imposta sulle plusvalenze immobiliari introdotta il primo aprile 2012 si estende anche all'ambito aziendale. Analogamente alle vendite di immobili da privati la ritenuta del 25% (ritenuta d'imposta immobiliare) trova applicazione anche per le imprese, ne restano escluse le imprese per cui la vendita immobiliare costituisce attività tipica.

Calcolo della plusvalenza imponibile
La plusvalenza immobiliare si calcola come differenza tra prezzo di vendita e valore contabile. Altresì possono essere dedotti dal prezzo di vendita quanto dovuto per il calcolo della plusvalenza e della ritenuta in concomitanza con la cessione dell’immobile, così come la correzione legata alla detraibilità dell’IVA che può essere venuta meno.

Particolarità riguardanti i terreni
In passato le variazioni del valore di terreni in ambito aziendale, con esclusione delle imprese obbligate a redazione del bilancio, non erano imponibili. Ora l'alienazione di terreni rientranti tra i beni aziendali viene considerata sempre tassabile, tuttavia ne conseguono le seguenti particolarità:
• La plusvalenza riguardante l'alienazione di terreni può essere calcolata in modo forfettario con il 14% del valore di cessione del terreno, nella misura in cui alla data del 31 marzo 2012 non risultava imponibile ("Altvermögen") secondo la normativa previgente. Con l’applicazione di una ritenuta del 25% ne deriva un’effettiva tassazione pari al 3,5% del prezzo di vendita.
• La riduzione della plusvalenza in applicazione del 2%, la cosiddetta decurtazione per effetto dell'inflazione, che trova applicazione a partire dall'undicesimo anno dall'acquisto o dal conferimento (mass. 50%), purché non sia stata applicata la determinazione forfettaria del reddito di alienazione di cui al punto precedente.

Trasferimento dal patrimonio aziendale
Nel caso del trasferimento di un immobile (terreno e fabbricato) dal patrimonio aziendale per imputarlo al patrimonio privato, devono essere considerati i seguenti punti:
• Il trasferimento del terreno all'ambito privato avviene al valore contabile ed è fiscalmente neutro.
• Il trasferimento del fabbricato avviene al valore parziale, che in genere corrisponde al valore di mercato, in tale modo si realizzano le riserve latenti formatesi nell'ambito d'impresa.

Conferimento al patrimonio aziendale
Il conferimento di un terreno privato nell'impresa viene fiscalmente considerato come segue:
• Il conferimento (del terreno ovvero del fabbricato) avviene in linea generale al costo dell'acquisto e di realizzazione o a un valore parziale se inferiore.
• Fabbricati, che alla data del 31 marzo 2012 non erano imponibili secondo la normativa previgente, vengono trasferiti al patrimonio aziendale al valore parziale considerato nel momento del conferimento.

Alienazione di immobili conferiti non imponibili secondo la precedente normativa
Nel caso dell'alienazione dall'azienda di un immobile in precedenza conferito, la base imponibile viene calcolata come segue:
• La plusvalenza relativa al terreno può essere determinata in modo forfettario con il 14% del proporzionale reddito di alienazione.
• Per la quota sul fabbricato fino al conferimento, la plusvalenza viene ugualmente calcolata in modo forfettario con il 14% del valore parziale al momento del conferimento.
• Per l'incremento di valore imputabile al fabbricato, successivamente conferimento, valgono i criteri generali per la determinazione della plusvalenza (= dal valore di vendita viene detratto il valore di conferimento al netto dell'ammortamento).

Utilizzo della perdita
Nel caso di perdite derivanti dalla vendita di un immobile nell'ambito d'impresa e/o di una svalutazione al valore parziale, possono essere compensate con altre plusvalenze o rivalutazioni relativi ad altri immobili aziendali. La perdita residuale può essere compensata soltanto per metà con altri redditi d'impresa.

Sintesi
L'introduzione della ritenuta del 25%, allo scopo dell'equiparazione alla vendita di immobili privati, nonché di una generale semplificazione della tassazione immobiliare, può tuttavia causare in relazione ai diversi casi, che si verificano nella realtà, complesse fattispecie da risolvere. Per ulteriori chiarimenti riguardanti l'introduzione della nuova aliquota siamo a Vostra disposizione.

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compilato il 9.9.2013
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