Trasformazione da comproprietà a proprietà distinta di appartamento

Quando si parifica un immobile abitativo per la prima volta definendo le proprietà distinte sugli appartamenti, si passa dalla comproprietà (Miteigentum) alla proprietà distinta di appartamento (Wohnungseigentum).

La costituzione di proprietà distinta di appartamento porta con sé notevoli implicazioni fiscali. Mentre la comproprietà comprende soltanto una percentuale quota di proprietà sull'immobile, la proprietà distinta di appartamento è il diritto reale assegnato al proprietario di uno specifico appartamento in un immobile permettendogli di utilizzare esclusivamente l’appartamento stesso e di disporne autonomamente. A differenza della comproprietà, con la proprietà distinta di appartamento può altresì autonomamente vendere o dare in affitto la sua unità abitativa.

La costituzione di proprietà distinta di appartamento comporta le seguenti implicazioni fiscali:

IRPEF
Secondo l'amministrazione finanziaria, la trasformazione da comproprietà a proprietà distinta di appartamento (e viceversa) non costituisce un'attività d'alienazione soggetta all'IRPEF, in quanto non si modificano i rapporti di proprietà. Infatti, si tratta solamente di una concretizzazione delle precedenti quote di comproprietà, in cui la proprietà distinta di appartamento si sostituisce alla comproprietà. Sorge un obbligo fiscale solamente nel caso in cui lo spostamento dei rapporti di valore è seguito da un pagamento compensativo di un importo determinato (almeno il 50% del valore venale oggetto dello spostamento).

IVA
Se i comproprietari hanno dato in affitto l'abitazione assoggettando i canoni ad IVA, la trasformazione in condominio non provoca un autoconsumo imponibile. La modifica dell’utilizzo (il fatturato imponibile all'inizio seguito da un fatturato esente) può, a determinate condizioni e entro il termine previsto, portare a una rettifica della detrazione dell'IVA sugli acquisti e quindi a un parziale rimborso degli importi IVA acquisti a suo tempo fatti valere nei confronti dell'amministrazione finanziaria.

Imposta sull'acquisto di terreni

Si deve altresì rilevare che la parificazione di un immobile può far sorgere l'obbligo dell'imposta sull'acquisto di terreni. Ciò avviene in particolare nel caso di una cessione delle precedenti quote comproprietarie nel corso della parificazione – cioè, quando le quote precedenti si spostano. Vi è un'operazione imponibile (imposta sull'acquisto di terreni) in proporzione dello spostamento delle quote di comproprietà.
Se e in quale misura la trasformazione di comproprietà in proprietà distinta di appartamento in seguito ad una parificazione provoca effettivamente delle conseguenze fiscali onerose dev'essere valutata in funzione delle circostanze della specie. Perciò si raccomanda di esaminare il caso in modo preciso già dapprima. Siamo lieti di prestare un supporto professionale in merito all'impostazione ottimale della politica fiscale e la sua realizzazione.


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compilato il 2.4.2018
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