Modifiche all´imposta sulle plusvalenze immobiliari
Con la riforma fiscale 2016 entrano in vigore parecchie modifiche all´imposta sui redditi immobiliari (ImmoESt), che interessano essenzialmente solo le persone fisiche. Le esenzioni già previste fino ad oggi (ad esempio, cessione della prima casa o dell´immobile da sé costruito) continuano a valere.
Le plusvalenze immobiliari sussistenti alla data del 31.03.2012 e realizzate successivamente a tale data subivano una tassazione della plusvalenza tramite ritenuta d’imposta pari al 25%, a partire dall’1.1.2016 la ritenuta sarà del 30%. Ciò riguarda cessioni di immobili sia detenuti in azienda, che anche da privati. La maggiore ritenuta ovvero ImmoESt si applicherà la prima volta dall´1.1.2016. Per coloro che non redigono il bilancio secondo l´anno solare, si potranno applicare due diverse aliquote nel corso dello stesso esercizio, dipendente dal fatto che le cessioni avvengano fino al 31.12.2015 con tassazione al 25% o dopo tale data al 30%.
Il futuro carico fiscale aumenta
Il carico fiscale per gli immobili che al 31.03.2012 erano esenti da tassazione al 25% la tassazione aumenta a causa della nuova ImmoESt, passando dal 3,5% del ricavo (= 25% ImmoESt x 14% base imponibile) al 4,2% (= 30% x 14%). Se si ha un cambio di destinazione d’uso dell´immobile successivamente all´ultimo acquisto a titolo oneroso e successivamente al 31.12.1987, il futuro carico fiscale sarà del 18% (= 30% ImmoESt x 60% base imponibile), anziché dell´attuale 15% (= 25% x 60%). Un cambio di destinazione d’uso sussiste anche in relazione ad una cessione a titolo oneroso se questo cambio avviene al massimo nei 5 anni successivi alla transazione stessa.
Riduzione dovuta all´inflazione
Dall´1.1.2016 viene meno il correttivo a causa dell´inflazione. La possibilità di abbattere la plusvalenza del 2% annuo, con un massimo complessivo del 50%, dall´undicesimo anno dal momento dell´acquisto o dell´ultimo cambio di destinazione d’uso è stata tolta. I costi sostenuti per il calcolo della plusvalenza e la relativa comunicazione all’amministrazione finanziaria diminuiscono la plusvalenza. Altri costi che sono in relazione con la cessione (ad esempio, la provvigione all´agenzia immobiliare) anche in futuro non potranno essere dedotti.
È possibile comunque optare per la tassazione con aliquota progressiva. Se si sceglie quest´ultima, la cessione è soggetta alla normale aliquota progressiva Irpef, e ciò potrebbe però portare all´ingresso in uno scaglione successivo. In caso sarebbe necessario effettuare un calcolo di convenienza o meno per la tassazione normale, cosa in cui noi vi possiamo aiutare volentieri.
Per ridurre l´aumentato carico fiscale dovuto all´ImmoESt, è possibile compensare le perdite dalla cessione di immobili privati dall´1.01.2016 nella misura del 60% (finora 50%), esclusivamente con i redditi derivanti dall´affitto. La compensazione delle perdite può avvenire nell´anno di produzione delle stesse oppure distribuendo l´importo nei 14 anni successivi alla loro produzione.
Copyright 2015 © Contax WirtschaftstruehandgmbH - riproduzione riservata
Le plusvalenze immobiliari sussistenti alla data del 31.03.2012 e realizzate successivamente a tale data subivano una tassazione della plusvalenza tramite ritenuta d’imposta pari al 25%, a partire dall’1.1.2016 la ritenuta sarà del 30%. Ciò riguarda cessioni di immobili sia detenuti in azienda, che anche da privati. La maggiore ritenuta ovvero ImmoESt si applicherà la prima volta dall´1.1.2016. Per coloro che non redigono il bilancio secondo l´anno solare, si potranno applicare due diverse aliquote nel corso dello stesso esercizio, dipendente dal fatto che le cessioni avvengano fino al 31.12.2015 con tassazione al 25% o dopo tale data al 30%.
Il futuro carico fiscale aumenta
Il carico fiscale per gli immobili che al 31.03.2012 erano esenti da tassazione al 25% la tassazione aumenta a causa della nuova ImmoESt, passando dal 3,5% del ricavo (= 25% ImmoESt x 14% base imponibile) al 4,2% (= 30% x 14%). Se si ha un cambio di destinazione d’uso dell´immobile successivamente all´ultimo acquisto a titolo oneroso e successivamente al 31.12.1987, il futuro carico fiscale sarà del 18% (= 30% ImmoESt x 60% base imponibile), anziché dell´attuale 15% (= 25% x 60%). Un cambio di destinazione d’uso sussiste anche in relazione ad una cessione a titolo oneroso se questo cambio avviene al massimo nei 5 anni successivi alla transazione stessa.
Riduzione dovuta all´inflazione
Dall´1.1.2016 viene meno il correttivo a causa dell´inflazione. La possibilità di abbattere la plusvalenza del 2% annuo, con un massimo complessivo del 50%, dall´undicesimo anno dal momento dell´acquisto o dell´ultimo cambio di destinazione d’uso è stata tolta. I costi sostenuti per il calcolo della plusvalenza e la relativa comunicazione all’amministrazione finanziaria diminuiscono la plusvalenza. Altri costi che sono in relazione con la cessione (ad esempio, la provvigione all´agenzia immobiliare) anche in futuro non potranno essere dedotti.
È possibile comunque optare per la tassazione con aliquota progressiva. Se si sceglie quest´ultima, la cessione è soggetta alla normale aliquota progressiva Irpef, e ciò potrebbe però portare all´ingresso in uno scaglione successivo. In caso sarebbe necessario effettuare un calcolo di convenienza o meno per la tassazione normale, cosa in cui noi vi possiamo aiutare volentieri.
Per ridurre l´aumentato carico fiscale dovuto all´ImmoESt, è possibile compensare le perdite dalla cessione di immobili privati dall´1.01.2016 nella misura del 60% (finora 50%), esclusivamente con i redditi derivanti dall´affitto. La compensazione delle perdite può avvenire nell´anno di produzione delle stesse oppure distribuendo l´importo nei 14 anni successivi alla loro produzione.
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