Vorsteuerabzug bei Kauf einer Wohnung

Beim Kauf einer Wohnung konnte Vorsteuer abgezogen werden, weil diese nicht direkt der Tochter der Käuferin überlassen wurde, sondern durch den Ehemann der Käuferin, der als Mieter fungierte.
Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat entschieden, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung, welche eine Ehefrau danach an ihren Ehemann vermietete und die dieser dann der gemeinsamen Tochter zur Nutzung überließ, ein Vorsteuerabzug möglich war.

Fraglich war zunächst, ob die Ehefrau mit der Vermietung der Wohnung an ihren Ehemann überhaupt unternehmerisch tätig war. Die unternehmerische Tätigkeit ist nämlich Voraussetzung für den Vorsteuerabzug beim Kaufpreis.
Das BFG bejahte dies, weil es zum Schluss kam, dass die Ausgaben zur Anschaffung der Wohnung nicht der unmittelbaren Wohnversorgung der Tochter, sondern der Vermietung an den Ehemann dienten. Andernfalls wären es nämlich Ausgaben des Unternehmers (der Ehefrau) für den Unterhalt seiner Familienangehörigen (der Tochter). Diese wären nicht abzugsfähige Aufwendungen und somit vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen.
Da der Mietvertrag zwischen den Ehepartnern auch zu fremdüblichen Konditionen abgeschlossen wurde, war der Vorsteuerabzug zu gewähren.

Vorsteuerabzug beim Kauf von Wohnungen

Wenn der Erwerber einer Wohnung diese im Anschluss vermietet, wird er grundsätzlich aufgrund der Vermietungstätigkeit ein umsatzsteuerlicher Unternehmer und ist damit auch zum Vorsteuerabzug berechtigt. Betragen die Umsatzerlöse allerdings weniger als EUR 35.000, gilt er als unecht umsatzsteuerbefreiter Kleinunternehmer.

Das bedeutet:
  • Von den Einnahmen muss er keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen und somit keine Umsatzsteuer in Ausgangsrechnungen verrechnen
  • Er darf von den Ausgaben keine Vorsteuer abziehen
Es besteht jedoch die Möglichkeit, soweit die Umsatzsteuerbefreiung für den Vermieternachteilig ist (etwa wegen hoher Vorsteuern beim Kauf einer Wohnung), auf die unechte Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten.

Wir beraten Sie gerne, ob die Optierung zur Umsatzsteuerpflicht bei einer Wohnungsvermietung in Ihrem Fall vorteilhaft ist.
 
Verfasst am 6.3.2023
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