Spese deducibili in caso di demolizione di un immobile

Se vengono stipulati cosiddetti contratti di diritto di superficie su terreni, questi conferiscono al titolare del diritto di superficie il diritto di costruire un edificio su un terreno di proprietà altrui. Se il terreno è già edificato, può essere necessario per il titolare del diritto di superficie demolire l'edificio esistente. Se in quel momento nella contabilità risulta ancora un valore contabile residuo dell'edificio demolito, si pone la questione in che misura questo possa essere valorizzato fiscalmente dal proprietario civile del terreno. In una recente sentenza, il Tribunale amministrativo (VwGH) ha preso posizione su questa questione.

Ammortamento del valore contabile residuo su 15 anni

Nel 2015, un proprietario di un terreno ha stipulato un contratto preliminare per un contratto di diritto di superficie. Il (futuro) titolare del diritto di superficie avrebbe dovuto, come concordato, procedere alla demolizione dell'edificio ancora esistente e sostenerne i costi. Nel 2016 l’edificio è stato inizialmente demolito e pochi mesi dopo è stato firmato il contratto di diritto di superficie. Per gli anni dal 2016 al 2019, il proprietario del terreno ha dichiarato redditi da locazione e affitto derivanti dal diritto di superficie. Allo stesso tempo, ha fatto valere come spese deducibili per gli edifici demoliti l’ammortamento di un valore contabile residuo, che ha ripartito su 15 anni.
Tale ammortamento non è stato riconosciuto dall'amministrazione finanziaria e anche la Corte federale delle finanze (BFG) non ha dato seguito al ricorso. La BFG ha spiegato che non sussisteva alcun nesso causale con i redditi derivanti dal diritto di superficie, poiché gli edifici non erano stati oggetto della concessione del diritto di superficie.

Decisione del VwGH

Il VwGH ha innanzitutto precisato che le spese deducibili sono spese o esborsi sostenuti per l’acquisizione, la garanzia o il mantenimento dei ricavi. Dalla definizione di spese deducibili risulta che è determinante il nesso causale tra le spese o gli esborsi e i ricavi. Contrariamente al BFG, il VwGH ha tuttavia ritenuto che tale nesso causale sussistesse nel caso in esame.

Già in passato, in un caso simile, il VwGH aveva riconosciuto che il potere concesso al titolare del diritto di costruzione dal proprietario civile di demolire il vecchio edificio non può essere attribuita alla sfera fiscalmente irrilevante, se la demolizione del vecchio edificio ha lo scopo di ottenere entrate fiscalmente rilevanti dalla concessione di un diritto di costruzione sul terreno liberato. Nella misura in cui l'acquisto del vecchio edificio e la sua demolizione sono connessi al conseguimento di redditi fiscalmente rilevanti, le spese sostenute per il vecchio edificio costituiscono spese deducibili.

La Corte amministrativa suprema ha ritenuto che tale nesso sussistesse anche nel caso in esame. In base al contratto preliminare vincolante per un contratto di diritto di superficie, la demolizione degli edifici situati sui terreni oggetto del contratto da parte del titolare del diritto di superficie era chiaramente connessa al conseguimento di futuri proventi derivanti dal canone di superficie. La rimozione degli edifici era infatti un presupposto per la conclusione del contratto di diritto di superficie.