Base imponibile dell'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare in caso di acquisto di un appartamento

In un caso, l'acquirente ha acquistato un appartamento di proprietà comprensivo di posto auto in garage sotterraneo e arredi. Nel contratto di compravendita era esplicitamente indicato un importo parziale di 10.000 € per gli arredi, di cui 4.200 € erano attribuibili alla cucina componibile e 1.200 € agli elettrodomestici. L'acquirente ha calcolato l'imposta sul trasferimento di proprietà solo sul prezzo di acquisto dell'immobile e non ha tenuto conto del valore della cucina e degli elettrodomestici. L'ufficio delle imposte non ha riconosciuto la base imponibile ridotta per l'imposta sul trasferimento di proprietà, ma ha aggiunto la quota del prezzo di acquisto relativa alla cucina componibile e agli elettrodomestici. L'acquirente ha contestato tale decisione sostenendo che una cucina componibile, in quanto bene mobile, non dovesse essere inclusa nella base imponibile dell'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare. 

La cucina componibile fa parte dell'immobile?

L'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare (GrESt) viene calcolata in linea di principio sul valore del corrispettivo, quindi, in caso di acquisto di un immobile, tipicamente sul prezzo di acquisto. Il corrispettivo comprende ogni prestazione pecuniaria e onerosa immaginabile che viene promessa per l'acquisto del terreno. 
Nel caso in esame, il prezzo di acquisto è stato ripartito tra il bene immobile, ovvero il terreno, e il bene mobile, ovvero la cucina componibile. Se per l’acquisto di beni immobili da un lato e di beni mobili dall’altro viene concordato un corrispettivo complessivo unico, tutte le parti del prezzo di acquisto relative al terreno e ai suoi accessori rientrano nel corrispettivo. La Corte federale delle finanze (BFG) ha dovuto quindi decidere se la cucina componibile fosse da qualificarsi come accessorio del terreno o come bene mobile autonomo. 

L'arredamento della cucina condivide il destino giuridico dell'appartamento

Sono definiti accessori i beni mobili che appartengono al proprietario dell'immobile e sono destinati a servire all'uso continuativo della cosa principale (in questo caso l'appartamento) e che si trovano in stretta vicinanza spaziale all'immobile. Il BFG ha chiarito che, nel caso di una cucina componibile, non è rilevante se, in teoria, sia possibile smontarla senza danneggiarla e rimontarla altrove. Ciò che conta è l'opinione comune, non la valutazione soggettiva.
Un arredo da cucina non serve solo alle esigenze individuali dell'attuale inquilino, ma all'uso continuativo dell'appartamento in sé. Poiché la cucina è stata inoltre adattata o installata appositamente per questo locale, essa condivide il destino giuridico dell'appartamento. Pertanto, il BFG ha qualificato la cucina a incasso come accessorio e quindi come parte del terreno. Di conseguenza, il prezzo di acquisto della cucina da incasso è stato incluso nella base imponibile dell'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare. 

Nota: spesso è difficile distinguere, caso per caso, se gli oggetti venduti insieme a un immobile siano da considerarsi accessori o inventario mobile. Si consiglia quindi di esaminare attentamente i contratti di compravendita prima di calcolare l'imposta sul trasferimento di proprietà.