Esenzione per la residenza principale: suddivisione in superfici esenti da imposta e superfici soggette a imposta

La plusvalenza derivante dalla vendita della propria casa o del proprio appartamento, compreso il terreno di pertinenza, sono esenti da imposta se l'immobile è stato utilizzato dal venditore come residenza principale. A tal fine, il venditore deve aver abitato nell'appartamento o nell'immobile come residenza principale per almeno 2 anni consecutivi dal momento dell'acquisto fino alla vendita o per almeno 5 anni consecutivi negli ultimi 10 anni e deve rinunciare alla residenza principale al momento della vendita. Secondo la giurisprudenza della Corte amministrativa suprema (VwGH), l'esenzione per la residenza principale è limitata, per quanto riguarda il terreno, alla superficie normalmente necessaria per la costruzione, che secondo la prassi amministrativa è di massimo 1.000 m2. 


Fattispecie

Una proprietaria ha venduto un immobile che aveva abitato personalmente negli ultimi due anni prima della vendita. L'immobile era composto da due terreni con lo stesso numero di registrazione. Il terreno 1 con l'edificio era la sua residenza principale, il terreno 2 era composto da una piccola parte di terreno edificabile e per il resto prevalentemente da giardino o terreno agricolo. La proprietaria riteneva che l'intero terreno edificabile e solo una piccola parte dell'area verde rientrassero nell'esenzione di 1.000 m² per la residenza principale. L'amministrazione finanziaria ha esentato completamente il guadagno relativo al terreno 1, ma ha basato la ripartizione della superficie restante esente da imposta sul rapporto tra area verde e superficie edificabile del terreno 2.


Decisione del Tribunale federale delle finanze (BFG)

Il BFG ha confermato il punto di vista dell'amministrazione finanziaria. Se un terreno o più terreni contigui sono destinati in parte all'edilizia e in parte a verde, la superficie esente da imposta deve essere determinata in base al rapporto tra queste destinazioni urbanistiche. È determinante una valutazione media standardizzata, non l'uso individuale, l'ubicazione o l'edificazione del terreno. Anche se una parte del giardino è difficilmente utilizzabile o il terreno edificabile confina con l'abitazione, questo metodo proporzionale rimane valido. 
Nel caso specifico, dai 1.000 m2 occorre innanzitutto dedurre la superficie destinata alla casa unifamiliare adibita a residenza principale, poiché questa è comunque esente. I restanti metri quadrati esenti da imposta vengono ripartiti proporzionalmente tra il terreno verde e quello edificabile del terreno 2. Il resto della superficie edificabile e verde venduta del terreno 2 è soggetto a tassazione.


Conclusione

L'esenzione per la residenza principale si applica solo alle superfici fino a 1.000 m², indipendentemente dall'uso effettivo. Se l'immobile è costituito da superfici con destinazioni d'uso diverse o di valore diverso, occorre effettuare una ripartizione in proporzione alle destinazioni d'uso e il valore proporzionale a questi 1.000 m² rimane esente da imposta. Il resto è soggetto all'imposta sul reddito immobiliare.