Il canone d’affitto quale costo sovvenzionabile nell’ambito dei sussidi COVID – diritto al rimborso parziale a favore della COFAG del sussidio erogato

Un tema controverso fin dall’inizio della pandemia è stata la questione se gli affittuari di locali commerciali siano tenuti a pagare l'affitto per i periodi di vigenza del divieto di accesso nei locali e di come ciò si ripercuota sull’ammontare riconoscibile per i sussidi COVID. 
 

La controversia è risolta dalla più recente giurisprudenza della Corte Suprema austriaca (OGH) e dagli adattamenti delle normative disciplinanti il sussidio per i costi fissi, il sussidio per i costi fissi della fase II/800.000 e la compensazione sulle perdite a essa facenti seguito. 
 

In base alla situazione giuridica vigente e alla giurisprudenza della Suprema Corte in merito, gli affittuari non sono tenuti a pagare i canoni dell’affitto nel corso della vigenza del divieto di accesso nei locali se detto divieto ha comportato l'inutilizzabilità del locale commerciale al fine dell’esercizio delle attività d’impresa. L’introduzione dell’esenzione dall'obbligo di pagare l'affitto costituisce – a fronte della situazione giuridica ora definita in modo chiaro – un provvedimento ragionevole in relazione all’obbligo di mitigare i danni (Schadensminderungspflicht). La COFAG ha pertanto il diritto di esigere il rimborso (in misura proporzionale) degli importi sovvenzionati destinati alla copertura dei costi d’affitto per tali periodi.
 

In sintesi, le spese relative al canone d’affitto possono essere riconosciute come costi sovvenzionabili solo in caso siano soddisfatte le seguenti condizioni:
 

• il locale era effettivamente utilizzabile per gli scopi commerciali concordati contrattualmente durante il periodo per il quale è richiesta la sovvenzione.
• La disponibilità del locale durante il periodo di vigenza del divieto imposto dalle autorità deve essere valutata sulla base di un criterio oggettivo:
  • una disponibilità parziale del locale comporta una riduzione in misura proporzionale dell’importo del canone d’affitto dovuto;
  • secondo la Corte Suprema, la sussistenza di una possibilità oggettiva di offrire servizi di consegna o di ritiro comporta la disponibilità almeno parziale del locale commerciale (presunzione confutabile – ad esempio, in caso di perdite prevedibilmente durature);
  • in linea di principio, alla circostanza per cui gli arredi siano rimasti nei locali commerciali non consegue la sussistenza di una parziale possibilità di utilizzo.
• L'accordo con il locatore circa l'importo del canone d’affitto da corrispondere nonostante la vigenza del divieto (parziale) di accesso nei locali deve essere negoziato a condizioni di mercato.
• Se non sono disponibili documenti idonei a comprovare l'entità dell'effettiva utilizzabilità o un’adeguata riduzione dell’importo del canone d’affitto, l'effettiva utilizzabilità può essere determinata sussidiariamente in modo semplificato sulla base della perdita di fatturato attribuibile al locale commerciale.

Operativamente si rende ora necessario avviare le seguenti procedure:
 

Situazione 1. Se l'importo della sovvenzione supera i 12.500 euro mensili, la COFAG richiede attivamente il rimborso da parte dell’impresa beneficiaria (in misura proporzionale) delle sovvenzioni concesse ai fini della copertura delle spese legate ai canoni d’affitto. In caso di richiesta da parte della COFAG, l’obbligo di rimborso sussiste indipendentemente dal fatto che l’affittuario, a sua volta, abbia già domandato o ricevuto il rimborso dell'affitto da parte del locatore.
 

Situazione 2. Se l’ammontare della sovvenzione finalizzato alla copertura del canone d’affitto non supera i 12.500 euro mensili, la COFAG non richiede attivamente alle imprese beneficiarie il rimborso dell’importo. Il dovere di rimborso sussiste solo a partire dal momento in cui l'affittuario abbia a sua volta ricevuto il rimborso dell'affitto da parte del locatore, purché, in ciò, sia fatto riferimento all’obbligo di mitigare il danno. Secondo recenti comunicati stampa, le autorità finanziarie austriache dovrebbero verificare l’adeguato soddisfacimento dell’obbligo di mitigare i danni e, di conseguenza, del dovere di rimborso, nel corso degli accertamenti fiscali. 
 

Nota bene: A seguito delle pronunce della Corte Suprema, può dirsi che l’obbligo di mitigare i danni comprenda, tra l’altro, l’azione legale volta al riconoscimento della riduzione del canone dell'affitto.
 

Da quanto osservato discende che l’obbligo di rimborso incombe in capo al beneficiario indipendentemente dal fatto che la COFAG avanzi o meno attivamente la richiesta di rimborso. Consigliamo pertanto di prendere al più presto contatto con il vostro locatore, in modo da trattare la tematica delle riduzioni d'affitto a voi spettanti per il periodo di vigenza del divieto di accesso nei locali. Una volta concordate eventuali riduzioni del canone d’affitto a voi dovute con il vostro locatore, saremo naturalmente lieti di assistervi nell'apportare le rettifiche necessarie all’ammontare dei vostri sussidi COVID e nella gestione della procedura con la COFAG.
 

È possibile reperire la versione integrale delle sentenze della Corte Suprema disponibili ad oggi tramite i relativi link: la Corte si è già pronunciata sui casi di un centro estetico, di un solariume di un ristorante.