Fiktive Anschaffungskosten auch für einzelne Gebäudeteile zulässig

Sachverhalt

Gegenstand des Verfahrens waren die Einkünfte aus der Vermietung eines Mehrfamilienhauses, das insgesamt sechs Wohneinheiten umfasste. Einzelne Einheiten wurde über Jahre hinweg nicht fremdüblich vom Eigentümer selbst sowie von seinen Eltern genutzt. Im Zuge einer Generalsanierung im Jahr 2016 wurde eine dieser Einheiten erstmalig einer fremdüblichen Vermietung zugeführt. Der Steuerpflichtige begehrte für diese Wohnung den Ansatz fiktiver Anschaffungskosten.

Rechtliche Würdigung

Der Ansatz fiktiver Anschaffungskosten ist in § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG geregelt. Diese Bestimmung stellt darauf ab, dass ein Vermietungsobjekt, welches zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war (Altvermögen), erstmals für die Erzielung von Einkünften verwendet wird. 

In seinem Erkenntnis hielt der VwGH zunächst fest, dass für den Fall, dass eine Vermietung, welche in der Vergangenheit als Liebhaberei eingestuft worden war, in der Folge als Einkunftsquelle betrieben wird, eine "erstmalige Verwendung zur Erzielung von Einkünften" darstellt. Im konkreten Fall war daher in einem ersten Schritt der Ansatz fiktiver Anschaffungskosten zu bejahen. 

Die zweite Fragestellung war, ob diese fiktiven Anschaffungskosten – welche zumeist über den historischen Anschaffungskosten liegen – auch nur für einen Teil des Gebäudes zum Ansatz gebracht werden dürfen. Der VwGH verneint in seiner Entscheidung, dass ein Gebäude steuerlich stets als Einheit behandelt werden muss. Vielmehr ist eine Differenzierung je nach Nutzung des Gebäudeteils zulässig (privat, betrieblich, außerbetrieblich). Es ist somit möglich, für einzelne Gebäudeteile – für einzelne Wohnungen – die fiktiven Anschaffungskosten geltend zu machen. 

Diese Entscheidung kann für die laufende Vermietung von Vorteil sein. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn es zur Veräußerung des Gebäudes kommt. Dann stellen die Gebäudeteile, für welche fiktive Anschaffungskosten angesetzt wurden, Neuvermögen dar.