Vorzeitige Einstellung der Vermietung: Nachweispflichten bei Liebhabereiverdacht
Die Liebhabereirichtlinien (LRL) des BMF regeln, unter welchen Voraussetzungen eine verlustbringende Tätigkeit steuerlich als Einkunftsquelle anerkannt wird. Gerade im Bereich der Vermietung und Verpachtung führt ein negatives Jahresergebnis regelmäßig zur Prüfung, ob überhaupt eine Einkunftsquelle im ertragsteuerlichen Sinne vorliegt. Der Nachweis, dass es sich um eine Einkunftsquelle handelt, kann mittels Prognoserechnung erbracht werden.
Was passiert aber in dem Fall, in dem der Steuerpflichtige vor Erzielung eines Gesamtüberschusses – also ein positives Ergebnis unter Berücksichtigung sämtlicher Ergebnisse der relevanten Jahre – die Vermietungstätigkeit einstellt?
In den Liebhabereirichtlinien wird in Rz 21 diese in der Praxis besonders heikle Fragestellung behandelt. Die Richtlinie stellt klar: Wird eine Betätigung vor Erzielen eines positiven Gesamtüberschusses eingestellt und ohne dass ein unvorhersehbares und unabwendbares Ereignis (höhere Gewalt, unvorhergesehene Marktveränderungen etc.) dies erzwungen hätte, so obliegt dem Steuerpflichtigen eine doppelte Nachweispflicht:
- Die ursprüngliche Planung war auf die Aufrechterhaltung der Tätigkeit bis zumindest zum Erreichen des Gesamtüberschusses (bzw. Gesamtgewinns) ausgerichtet.
- Der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung hat sich erst nachträglich – also nicht von Anfang an – ergeben.
Maßgebend ist dabei, ob im absehbaren Zeitraum ein positives Gesamtergebnis erzielbar gewesen wäre. Die Beweislast trifft den Steuerpflichtigen. Die aktuelle Judikatur des VwGH (Ra 2023/13/0051) zeigt, dass die Judikatur an diesen Nachweisanforderungen festhält und keine Beweiserleichterungen gewährt. Der Verwaltungsgerichtshof hält jedoch auch fest, dass nur aus der Tatsache heraus, dass der Steuerpflichtige die Vermietung "aus persönlichen Gründen" einstellt, nicht jedenfalls auf Liebhaberei geschlossen werden kann.