Der VwGH knüpft – in ständiger Rechtsprechung - die Fremdüblichkeit der vereinbarten Miete an die sogenannte Renditemiete. Es geht hierbei um die Renditeerwartung, welche ein wirtschaftlich agierender Immobilieninvestor hat. Anzustellen ist hierbei ein Vergleich zwischen dem Jahresmieterlös und dem Betrag des investierten Kapitals. In ständiger Rechtsprechung geht der VwGH hier von einem fremdüblichen Renditesatz zwischen 3-5% des investierten Kapitals pro Jahr aus. Beim investierten Kapital sind umfasst: 

• die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Mietobjekts sowie
• allfällige Instandsetzungsaufwendungen. 

Nicht erfasst sind künftige Fremdkapitalzinsen sowie Kreditspesen und sonstige Fremdfinanzierungskosten. 

Bei der Festlegung des Renditesatzes muss entweder auf die konkrete Marktrendite bzw. auf jene Rendite abgestellt werden, die bei Veranlagung desselben Kapitals in gut rentierliche Immobilien erzielbar wäre. 

Neben der Höhe des Mietzinses sind für die Fremdüblichkeit von Vereinbarungen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter (bzw. nahestehenden Personen) allgemein die aus der Angehörigen‑Judikatur abgeleiteten Kriterien maßgeblich:

Die Vereinbarung muss

• nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen,
• einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und
• zwischen Fremden unter denselben Bedingungen abgeschlossen werden

Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass für die Fremdüblichkeit der Vermietung von Immobilien durch die Gesellschaft an den Gesellschafter bzw diesem nahestehende Personen folgende Kriterien zu beachten sind :

Ermittlung der Renditemiete

Kapitalbasis: Anschaffungs‑ und Herstellungskosten des Mietobjekts (ggf. zzgl. Instandsetzung), keine Einbeziehung künftiger Zinsen und Spesen.

Renditesatz: marktübliche Rendite bei Investition des gleichen Kapitals in gut rentierliche, am Markt nachgefragte Objekte; regelmäßig 3–5 %.

Marktorientierter Vergleich

Wenn ein funktionierender Mietenmarkt für vergleichbare Objekte besteht: Vergleich mit Marktmieten.

Wenn kein Mietenmarkt besteht: Abstellen auf die aus gut rentierlichen Immobilien ableitbare Rendite (Renditemiete).

Fremdvergleich

Ein sorgfältiger, nur auf die Interessen der Gesellschaft bedachter Geschäftsführer würde das Kapital in gut rentierliche Objekte investieren.

Formelle Kriterien

Publizität, klarer und eindeutiger Inhalt, Umsetzung wie unter fremden Dritten.